Documentos para vender una casa en Querétaro
- Inmobiliaria Querétaro
- 31 jul
- 8 min de lectura
Documentos necesarios para vender una casa en Querétaro
Vender una casa en Querétaro implica mucho más que publicar fotografías, recibir visitas y negociar el precio. Para que la operación pueda formalizarse correctamente ante una notaría, el propietario debe acreditar su identidad, demostrar la propiedad del inmueble y presentar documentación que permita revisar su situación jurídica, fiscal y administrativa.
Preparar estos documentos antes de encontrar un comprador puede reducir retrasos, facilitar la negociación y evitar que una operación se detenga durante la escrituración. Sin embargo, los requisitos exactos pueden variar según el tipo de propiedad, la notaría seleccionada, la forma de adquisición, el régimen matrimonial del propietario y si existe algún crédito o gravamen.
A continuación, te explicamos cuáles son los principales documentos para vender una casa en Querétaro y qué situaciones requieren documentación adicional.
¿Qué documentos se necesitan para vender una casa en Querétaro?
La documentación básica generalmente se divide en cinco grupos:
Documentos de identidad del propietario.
Documentos que acreditan la propiedad.
Comprobantes de pagos y servicios.
Información fiscal.
Documentación especial según la situación jurídica del inmueble.
Lo más recomendable es realizar una revisión documental desde el momento en que se decide poner la casa en venta, y no esperar hasta recibir una oferta.
Escritura pública de la propiedad
La escritura pública es uno de los documentos más importantes para vender una casa. En ella deben aparecer los datos del inmueble, sus antecedentes de propiedad, superficie, medidas, colindancias y el nombre de su propietario legal.
Antes de promocionar la vivienda, es importante verificar que el nombre del vendedor coincida con el titular registrado y que la descripción del inmueble corresponda con su condición actual.
Si la casa fue ampliada, modificada o construida de manera diferente a lo señalado en la escritura, la notaría podría solicitar una revisión adicional. Dependiendo del caso, puede ser necesario regularizar la construcción, actualizar información catastral o presentar planos y licencias.
Cuando no se cuenta con la escritura original, puede solicitarse un testimonio o copia certificada en la notaría donde se formalizó la adquisición. También será necesario localizar los antecedentes de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Identificación oficial vigente
Todos los propietarios que participen en la venta deben presentar una identificación oficial vigente. Generalmente se utiliza la credencial para votar o el pasaporte.
La información de la identificación debe coincidir con los datos registrados en la escritura. Cuando existen diferencias en nombres, apellidos o estado civil, la notaría puede solicitar actas o documentos adicionales para acreditar que se trata de la misma persona.
También pueden solicitarse:
Clave Única de Registro de Población.
Registro Federal de Contribuyentes.
Constancia de Situación Fiscal.
Comprobante de domicilio.
Acta de nacimiento.
Es importante revisar que el RFC se encuentre correctamente registrado, debido a que la venta de un inmueble tiene implicaciones fiscales y debe formalizarse ante un fedatario público.
Acta de matrimonio o documentación del estado civil
Cuando el propietario está casado o adquirió la casa durante el matrimonio, normalmente se debe presentar el acta de matrimonio.
La notaría revisará bajo qué régimen se celebró el matrimonio:
Sociedad conyugal
Dependiendo de la fecha y condiciones en las que se adquirió la propiedad, puede ser necesaria la participación y firma del cónyuge, aunque solamente uno de ellos aparezca en la escritura.
Separación de bienes
Aunque exista separación de bienes, la notaría deberá comprobar el régimen matrimonial y verificar quién es el propietario legal del inmueble.
Cuando el vendedor está divorciado, es viudo o existe una sucesión, también pueden solicitarse el acta de divorcio, la sentencia correspondiente, el acta de defunción o los documentos sucesorios.
Boletas del impuesto predial
El propietario debe presentar los comprobantes del impuesto predial y acreditar que la propiedad no tiene adeudos.
Antes de iniciar la venta, conviene revisar que la clave catastral, superficie del terreno, construcción y domicilio sean correctos. Una diferencia entre la escritura, el catastro y la condición física de la casa puede requerir una aclaración antes de firmar.
Además del último recibo, la notaría puede solicitar una constancia o certificación de no adeudo predial emitida por la autoridad municipal correspondiente.
Comprobantes y constancia de no adeudo de agua
También debe comprobarse que el servicio de agua se encuentra pagado y que no existen adeudos asociados con la propiedad.
El documento solicitado puede variar dependiendo del organismo operador y del municipio donde se encuentre el inmueble. Es recomendable conservar los recibos recientes y tramitar oportunamente la constancia correspondiente.
Las cuentas de agua, predial y otros servicios deben mostrar correctamente la dirección de la propiedad. Cuando el domicilio aparece escrito de diferentes maneras, puede ser necesario demostrar que todos los documentos se refieren al mismo inmueble.
Certificado de libertad de gravamen
El certificado de libertad de gravamen permite conocer si la propiedad tiene hipotecas, embargos, limitaciones de dominio u otras inscripciones que puedan afectar la compraventa.
Esta información se consulta a través del Registro Público de la Propiedad. El portal oficial del Gobierno del Estado de Querétaro ofrece acceso a los servicios relacionados con dicha institución. (queretaro.gob.mx)
En muchos casos, la notaría se encarga de solicitar el certificado actualizado. Sin embargo, realizar una revisión preliminar permite detectar posibles problemas antes de aceptar una oferta.
Tener un gravamen no siempre impide vender la casa. Por ejemplo, una propiedad con crédito hipotecario puede venderse mediante un procedimiento coordinado con el banco y la notaría para cancelar la deuda. No obstante, esta situación debe informarse desde el principio.
Recibos de energía eléctrica y otros servicios
Es conveniente contar con recibos recientes de energía eléctrica, telefonía fija y otros servicios vinculados con el inmueble.
Además de identificar las cuentas que deberán entregarse o cancelarse, algunos de estos comprobantes pueden ayudar a acreditar que el inmueble vendido es la casa habitación del propietario.
El Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece que la casa habitación puede acreditarse ante el fedatario mediante la credencial para votar, comprobantes fiscales de energía eléctrica o telefonía fija y ciertos estados de cuenta, siempre que el domicilio coincida con el inmueble. Los documentos pueden estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta. (SAT)
Comprobantes de adquisición, construcción y mejoras
Es recomendable conservar la escritura mediante la cual se adquirió el inmueble, así como facturas de construcción, ampliaciones, remodelaciones y mejoras.
Estos documentos pueden ser relevantes para determinar el costo comprobado de adquisición y las deducciones que, en su caso, intervengan en el cálculo fiscal realizado al vender la propiedad.
El SAT señala que, cuando una operación de venta genera ISR y se formaliza en escritura pública, el fedatario calcula el impuesto, realiza el entero correspondiente y debe proporcionar al contribuyente información sobre el cálculo y la retención. (Mat SAT)
Por esta razón, no es recomendable desechar facturas, escrituras anteriores o comprobantes relacionados con inversiones realizadas en la vivienda.
Planos, licencia de construcción y terminación de obra
Aunque no todas las operaciones requieren los mismos documentos técnicos, la notaría, el valuador o la institución financiera del comprador pueden solicitar:
Planos arquitectónicos.
Licencia de construcción.
Aviso o constancia de terminación de obra.
Alineamiento y número oficial.
Información catastral.
Constancias de regularización.
Régimen de propiedad en condominio.
Esto cobra mayor importancia cuando la casa presenta ampliaciones que no están registradas, modificaciones estructurales o diferencias importantes entre la superficie construida y la documentación oficial.
Regularizar estas situaciones antes de encontrar comprador puede evitar retrasos, especialmente cuando la adquisición se realizará mediante un crédito hipotecario.
Documentación del régimen en condominio
Cuando la propiedad está dentro de un condominio, fraccionamiento o desarrollo privado, pueden solicitarse documentos adicionales como:
Constancia de no adeudo de mantenimiento.
Reglamento del condominio.
Datos del administrador.
Estado de cuenta de cuotas.
Información sobre cuotas extraordinarias.
Régimen de propiedad en condominio.
Es importante liquidar cualquier adeudo de mantenimiento y comunicar al comprador si existen cuotas extraordinarias aprobadas o pendientes.
¿Qué documentos se necesitan si la casa tiene hipoteca?
Una casa hipotecada puede venderse, pero es necesario coordinar la operación con la institución acreedora.
Generalmente se requerirá:
Estado de cuenta actualizado del crédito.
Carta saldo.
Instrucciones para la cancelación.
Datos de la institución financiera.
Escritura donde aparezca inscrita la hipoteca.
Documentación para cancelar el gravamen.
La forma de pago debe estructurarse cuidadosamente para que una parte del precio liquide el saldo y posteriormente pueda cancelarse la hipoteca.
¿Qué sucede si la propiedad fue heredada?
Cuando la casa forma parte de una herencia, no siempre es posible venderla inmediatamente.
Primero debe comprobarse que el procedimiento sucesorio se encuentra concluido y que la propiedad fue adjudicada legalmente a los herederos. Dependiendo del caso, pueden requerirse:
Testamento.
Acta de defunción.
Declaración de herederos.
Nombramiento del albacea.
Inventario y avalúo.
Escritura de adjudicación.
Inscripción en el Registro Público.
Cuando existen varios copropietarios o herederos, todos los titulares deben participar en la venta, salvo que exista un poder válido o una representación legal suficiente.
Documentos para solicitar la exención del ISR
La venta de una casa habitación puede acceder a una exención del Impuesto Sobre la Renta cuando se cumplen los requisitos establecidos por la legislación fiscal.
El SAT indica que la exención tiene un límite de setecientas mil UDIS y que la operación debe formalizarse ante fedatario público. También establece restricciones relacionadas con haber utilizado previamente la exención durante los tres años inmediatos anteriores. (Mat SAT)
Para acreditar que el inmueble era la casa habitación del contribuyente, pueden utilizarse determinados comprobantes cuyo domicilio coincida con la propiedad. (SAT)
La procedencia de la exención y el impuesto correspondiente deben revisarse directamente con la notaría y, cuando sea necesario, con un contador o asesor fiscal.
Lista de documentos para vender una casa en Querétaro
Antes de publicar tu propiedad, procura reunir:
Escritura pública.
Identificación oficial vigente.
CURP y RFC.
Constancia de Situación Fiscal.
Acta de nacimiento.
Acta de matrimonio, divorcio o defunción, cuando corresponda.
Comprobantes del impuesto predial.
Constancia de no adeudo de agua.
Recibos recientes de servicios.
Información del crédito hipotecario, cuando exista.
Constancia de no adeudo de mantenimiento.
Planos y licencias disponibles.
Facturas de construcción y mejoras.
Documentación sucesoria, si la propiedad fue heredada.
Poder notarial, cuando intervenga un representante.
Evita retrasos al vender tu propiedad
Reunir los documentos para vender una casa en Querétaro desde el inicio permite identificar diferencias de superficie, adeudos, hipotecas, problemas sucesorios o datos incorrectos antes de que aparezca un comprador.
Una revisión documental adecuada también ayuda a determinar si la vivienda puede adquirirse mediante crédito hipotecario y qué pasos deben completarse antes de la firma.
En Inmobiliaria Querétaro te apoyamos en la promoción de tu propiedad, la evaluación comercial, el filtrado de compradores y el seguimiento de la operación hasta la firma ante notaría.
Solicita una asesoría para vender tu casa en Querétaro y conoce qué documentación necesitas preparar de acuerdo con las características particulares de tu propiedad.
Preguntas frecuentes sobre los documentos para vender una casa
¿Puedo vender una casa si no tengo la escritura original?
Puede solicitarse un testimonio o copia certificada en la notaría correspondiente. La operación no debe realizarse únicamente con contratos privados o copias simples sin revisar la situación registral.
¿Se puede vender una casa con adeudo de predial?
El adeudo deberá regularizarse como parte de la operación. Lo recomendable es liquidarlo antes de firmar para evitar retrasos.
¿Puedo vender una casa que todavía estoy pagando?
Sí, siempre que se coordine la liquidación del crédito y la cancelación de la hipoteca con la institución financiera y la notaría.
¿Qué pasa si la construcción no aparece completa en la escritura?
Puede ser necesario actualizar la información catastral o regularizar las ampliaciones. Esto debe revisarse antes de aceptar una oferta.
¿Todos los propietarios deben firmar?
Sí. Todas las personas que aparezcan como titulares deben participar, salvo que estén representadas mediante un poder notarial válido y suficiente.
¿Quién calcula los impuestos por vender la propiedad?
En las operaciones formalizadas mediante escritura pública, el fedatario interviene en el cálculo, retención y entero de los impuestos correspondientes conforme a las disposiciones aplicables. (Mat SAT)
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